החלטה בתיק ת"א 7912-11-09

פתח דבר

בפתח החלטתי זו, מובהר כי רשימת הנתבעים בכותרת החלטתי לעיל, נערכה לפי סדר הנתבעים שנרשמו בכתב התביעה. כמו כן, על רקע ריבוי הצדדים, ריכזתי בהערות שנרשמו בסוגריים מידע רלוונטי, שעולה מן התיק ומההודעה שהגישו באי כוח התובעות לבקשתי, שמטרתו לעשות סדר ביחס לזהות המעודכנת של הנתבעים ולוודא כי מי מבעלי הזכויות לא נפל בין הכיסאות וכי כל בעלי הזכויות יודעים על ההליך הנוכחי או קיבלו זימון כדין.

האמור בסוגריים אינו בבחינת החלטה של בית המשפט אלא כאמור, בבחינת ריכוז נתונים שעולים לכאורה מן התיק ואשר מטרתם הנה כנזכר לעיל וכדי לסייע לבית המשפט בהמשך ניהול התיק. אין בהערות בסוגריים כדי להתיימר להציג פירוט מלא של פרטים הנוגעים למי מהנתבעים או של פעולות הנתבעים בתיק מאז פיחתו. עם זאת, במידה ונפלו טעויות מהותיות בנתונים הנ"ל, ניתן להגיש בקשה קצרה בנושא.

כמו כן, על כל שינוי בזהות הנתבעים (העברות, ירושות וכו'), יש לדווח לבית המשפט תוך צירוף כל האסמכתאות הרלוונטיות (כגון צו ירושה וכו'). לתשומת לב התובעות כי לגבי נתבעים שלא הגישו כתב הגנה ותגובה ולא נכחו במי מהדיונים, יש להגיש לבית המשפט עד יום 15.10.13, אסמכתאות בדבר מסירת התביעה לידיהם. בנוסף, על התובעות להמציא לבית המשפט עד למועד הנ"ל לגבי כל נתבע פורמלי שטרם נרשמו מי מהתובעות תחתיו בלשכת רישום המקרקעין, הסכמתו לניהול התובענה בשמו על ידי התובעות או הודעה שלפיה הוא מותיר לשיקול דעת בית המשפט כל החלטה בתיק זה ואין לו עניין להתגונן כנגד התביעה או אישור מסירה בדבר המצאת התביעה לידיו. הוא הדין לגבי נתבעים לא פורמליים שקיימת הערת אזהרה בנסח המעודכן לטובת אדם אחר. גם כאן, לא די בכתב הגנה מטעם בעל הערת האזהרה בלבד או הבעלים הרשום בלבד, אלא יש צורך בהתייחסות שני אלה לכתב התביעה, בין בהגשת כתבי הגנה ובין בהגשת הודעה ולחילופין, לכל הפחות יש צורך באסמכתא למסירה כדין לנ"ל. גם כאן האחריות על התובעות כמי שהגישו את התביעה.

כמו כן, מהיום והלאה, כל פניה של מי מהצדדים לבית המשפט שתכלול בכותרת הפניה את שמות מי מהצדדים, תעשה תוך אזכור מספרי הנתבעים הרלוונטיים כמופיע בכותרת החלטתי זו ולא מספור אחר (וזאת לנוכח המספורים השונים שנוצרו בכתבי בי הדין של הצדדים מאז הגשת התביעה ועד היום). בעל דין או עו"ד שאינו רשום בתיק או לא רשום לפי כתובת נכונה חייב להגיש הודעה בנושא לבית המשפט כדי שיקבל דיוור שוטף של החלטות הודעות וכו'.   

המשך ניהול התיק

כעת לגופו של עניין - בהמשך להחלטתי מיום 30.4.13 ולאחר שעיינתי בטיעוני הצדדים, נחה דעתי כי לצורך קידום ניהול התיק, יש למנות כעת שמאי מקרקעין מומחה מטעם בית המשפט, אשר יחווה דעתו במקביל על מספר עניינים הדרושים הכרעה וכן כי יש להורות לצדדים במקביל להביא מלוא טיעוניהם ביחס לשאלה האם יש להתחשב, לעניין שיעור הזכויות ולצרכי פירוק השיתוף בקרקע, גם בנתונים שאינן נובעים מהתקנון.

אין מקום כרגע למינוי כונס נכסים, קודם למועד שבו תוכרע השאלה אודות אופן פירוק השיתוף (חלוקה בעין או מכירה למרבה במחיר). חרף טענות התובעות, לא שוכנעתי כרגע, שלא ניתן לחלק בעין את החלקה. גם אם יש ממש בטענות התובעות בדבר העדר אפשרות לחלוקה בעין, מדובר בעניין מקצועי שיש לבסס הנטען לגביו בחוות דעת של שמאי מקרקעין. אם יוכרע כי לא ניתן לחלק את המגרש בעין ויש למכור אותו, יתכן מאוד שלא יהיה צורך להמתין להכרעתי בנושא הזכויות שמחוץ לתקנון כפי שנטען על ידי התובעות וניתן יהיה ישר למנות כונס נכסים ולשמור בקופת הכינוס חלק מהתמורה עד להכרעה בעניין זה, אולם סביר להניח כי בנסיבות הקיימות וכפי שעוד יפורט בהמשך החלטתי, הכרעתי בנושא זה תתקבל עוד לפני שיוכרע אופן פירוק השיתוף.

מינוי שמאי

לפיכך, אני ממנה בזה את שמאי המקרקעין זוהר עירון, כמומחה מטעם בית המשפט בתיק זה. לתשומת לב המומחה, עסקינן בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, המתייחסת למגרש ריק, שעליו עמד בזמנו בניין הידוע כ"בית מרכזים" ברח' קיבוץ גלויות 24 בתל-אביב ואשר נהרס לאחר שכולה בשריפה. המומחה מופנה לרע"א 3463/11 עיזבון המנוח אהרוני שלמה ואח' נ' עופר מרכזים בע"מ ואח', שניתן לאחרונה בבית המשפט העליון ואשר מתייחס לנכס נשוא התביעה ולצדדים בתיק זה והמבהיר ביתר פירוט את מצב הדברים הנוכחי.

המומחה יודיע לבית המשפט עד יום 15.9.13, האם הוא מקבל על עצמו את המינוי והאם קיימת מניעה לכך שישמש כמומחה בתיק זה (כגון עקב היכרות עם אחד הצדדים או סיבה אחרת). כמו כן, יציין המומחה בהודעתו הנ"ל, מה השכר המבוקש על ידו לצורך מתן חוות דעתו. כעיקרון, שכר השמאי ישולם על ידי כל הצדדים לפי חלקיהם היחסי במגרש. עם זאת, מוצע לתובעות, לצרכי היעילות והנוחות של המומחה, כי הן תשלמנה בשעה היעודה את מלוא שכרו של המומחה וכי הנתבעים ישפו מיד את התובעות בסכום ההשתתפות של כל אחד מהם. 

על המומחה יוטל לחוות דעתו בנושאים הבאים: (1) האם הקרקע נשוא תביעה ניתנת לחלוקה בעין ואם כן, לאיזה גדלים של מגרשים ניתנת החלוקה, האם החלוקה ניתנת באופן שכל אחד מבעלי הזכויות בקרקע יקבל יח' קרקע עצמאית הניתנת לרישום נפרד בפנקס הזכויות או שמא דרוש לצורך החלוקה כי קבוצות של בעלי זכויות יתאגדו יחדיו ויירשמו כבעלים במשותף של חלק מהמגרשים (2) ככל שהקרקע ניתנת לחלוקה בעין, בין באופן שכל בעל זכויות יקבל יח' קרקע עצמאית הניתנת לרישום נפרד ובין בכפוף להתאגדויות של בעלי זכויות כאמור לעיל, מה נדרש מבחינת הליכי התכנון והליכים אחרים ככל שישנם לצורך ביצוע החלוקה בפועל וכמה זמן יידרש לצורך כך; (3) מה שוויה של הקרקע לצרכי מכירה למרבה במחיר; (4) מה יהיה חלקו של כל אחד ואחד מבעלי הזכויות בקרקע בתמורת המכירה, כאשר לעניין זה יתחשב השמאי, בשלב זה, בחלקו היחסי של כל בעל זכויות ברכוש המשותף, עת הבניין עמד על תילו וכנזכר בנסח הרישום מפנקס הבתים המשותפים ובתוספת הצמדות ככל שישנן וזכויות אחרות לפי התקנון המוסכם; (4) על רקע ממצאי המומחה לגבי שוויה של הקרקע ושל כל בעל זכויות לעומת החלופה של חלוקה בעין, ככל שקיימת, יחווה המומחה דעתו, האם חלוקה בעין תגרום הפסד לבעלי הזכויות ואם כן מה סכומו של הפסד זה.

מובהר לצדדים למען הסר ספק, כי בהצבת השאלות הנ"ל להכרעתו של המומחה, אין כדי לומר שבית המשפט גיבש דעתו לגבי מי מהמחלוקות. כך למשל, העובדה שהמומחה מתבקש לחוות דעה לגבי אפשרות של חלוקה בעין בכפוף להתאגדויות של בעלי זכויות, אינה אומרת דבר לגבי הכרעת בית המשפט בשאלה האם חלוקה בעין בדרך זו אפשרית מבחינה משפטית אם לאו. נושא זה יוכרע בשעה היעודה, לאחר מתן חוות הדעת ולאחר שמיעת טיעוני הצדדים. הוא הדין לגבי שאר הנושאים.

המחלוקת בדבר התחשבות בזכויות שלא נזכרות בתקנון

בכל הנוגע למחלוקות בדבר התחשבות בזכויות שאינן נזכרות בתקנון (כגון מיקום היחידות), חלק מבעלי הדין מצאו לנכון כבר להתייחס לעניין זה לגופו בהודעות שניתנו ואשר בהן אמורה הייתה להינתן התייחסות רק לשאלה הפרוצדורלית של המשך הדיון כרגע.

מכל מקום, מאחר ומדובר בעניין משפטי צרוף, שאין צורך בשמיעת ראיות לגביו ומאחר ובעניין זה תידרש הכרעה במוקדם או במאוחר, איני רואה מניעה לכך שהצדדים יגישו טיעוניהם בעניין זה כבר עתה ובמקביל לעבודת השמאי. אם בית המשפט יקבל את העמדה המצדדת בהתחשבות במיקום היחידות, השמאי המומחה יתבקש בשעה היעודה, לתת חוות דעת משלימה, המתאימה את שיעור הזכויות של כל בעל זכויות בהתאם.

לפיכך, טיעוני התובעות ובעניין זה בלבד, יוגשו עד יום 15.10.13. בשל ריבוי הצדדים ולמען יעילות הדיון, טיעוניו של עו"ד הופן יוגשו עד יום 15.11.13. טיעוני יתר הנתבעים עד יום 1.12.13, כאשר מבוקש מכל הנתבעים שטענותיהם זהות פחות או יותר לטענותיו של עו"ד הופן להסתפק בהודעת הצטרפות לטיעוניו ולא לחזור מחדש על טיעונים שכבר נטענו על ידו. נתבע שכבר התייחס לסוגיית ההתחשבות בזכויות שלא בתקנון בהודעתו שניתנה בהמשך להחלטתי מיום 30.4.13, ולא יגיש טיעוניו עד יום 1.12.13, הודעתו תיחשב כטיעון מטעמו. נתבע שיחליט להגיש השלמת טיעון עד יום 1.12.13, רק השלמת הטיעון תיחשב כטיעון מטעמו, כך שעליו לכלול בה גם את מה שכבר נטען בהודעתו אולם כאמור, אם הטיעונים חופפים לטיעוני עו"ד הופן נא להגיש הודעת הצטרפות לטיעונים הנ"ל בלבד. זכות תשובה לתובעות עד יום 1.1.14. הטיעונים לא יעלו על 3 עמודים ברווח שורה וחצי גופן דיוויד 12 וסיכומי התשובה לא יעלו על עמוד אחד במתכונת הנ"ל. יש להגיש עותק אחד לסריקה ועותק אחד נוסף לתיק הנייר, כשכל האסמכתאות הנזכרות מצורפות כנספחים והנם מדוגלים.

סוף דבר

התיק נקבע, אפוא, לתז"פ ליום 19.9.13 לעיון בהודעת המומחה וליום 4.1.14 לעיון בטיעוני הצדדים בשאלת ההתחשבות בזכויות שמחוץ לתקנון לצרכי פירוק השיתוף.